日本上世紀經歷史上最大房地產泡沫，當時央行行長三重野康下重手刺破泡沫，隨後日本經濟硬着陸，陷入「失落20年」。時至今日，日本早已不再依賴房地產經濟，除首都圈樓價仍然強勢外，其他地方樓市與全盛時期相比仍然望塵莫及。中國樓市近月壞消息不斷，青島、鄭州、長沙等「偽一線」城市表現疲弱，日本過去的經驗對中國樓市有什麼啟示呢？

撰文：郭顯通 本刊記者

樓市得道　雞犬升天

日本自六十年代起，樓價上漲30年，在「泡沫景氣」年間，全國地價漲幅達51%，締造一代土地神話〔圖一〕。之後的事，眾人皆知。

中國樓市前幾年普遍上漲，最近卻危機四伏。從國家統計局公布的70個大中城市房價指數同比變化可以看出，2022上半年全國整體樓市承受下行壓力，尤其是二線或以下城市跌勢陡斜，市況堪虞。

事實上，今時今日不論中國還是日本，樓市都帶強烈「城鄉差異」。景氣的時候，雞犬皆升；好景不常時，真正的一線城市仍能支撐，「偽一線」卻無所遁形，正是「潮退時便知誰在裸泳」。

在日本房地產泡沫爆破前的樓價最高點，單憑東京 23 區的地價足以買下整個美國。根據最近日本「不動產經濟研究所」公布的 6月東京都新建公寓市場趨勢，東京23 區的平均樓價達到 8103 萬日圓〔表一〕，甚至遠超1990年泡沫巔峰，首都圈的普遍樓價也是日本中的頂尖。以樓價來看，東京 23 區是日本無法撼動的「真一線」城市。

「真一線」屹立不倒

「只有東京等地樓市具刺激經濟作用。」東京大學綜合文化研究科副教授張政遠2000年赴日本仙台留學七年，現居東京。他向記者解釋，日本全國經濟、文化、政治活動全都集中東京，令人口自然流入，教育條件又好，不少家庭「孟母三遷」到東京。「東京始終是大城市，供應有限，價格自然高企。」

中國近日樓市風波不斷，導致樓市整體出現下行壓力，一線城市卻依然堅挺。國家統計局於7月15日公布2022年6月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，四強一線「北上廣深」穩步上升，北京同比增長 5.8%，為四城之首。反觀近日「爛尾樓」風波鬧得沸沸揚揚的鄭州，6月環比跌2%，同比則跌3.4%。低線城市為穩樓價各出奇招，才勉力收復失地，與「北上廣深」有天淵之別。

「中國樓市不能看平均，也不能看整體。」香港中文大學商學院助理教授楊揚專研房地產範疇，對近日中國樓市「危機」有另一看法。「一線城市的房票，是給你一個機會買房，而且附帶一些條件；三線城市的房票，可能已代表一個房子的金額，變相鼓勵買房。其實一線城市樓市還是很樂觀。」

一線城市身處平行時空，樓市熱度未減，可憐其餘「偽一線」為救樓市奇招迭出，始終乏人問津。

「偽一線」望塵莫及

若以等級劃分日本地域，仙台或許算是「新一線」。仙台是東北地方最大都市，面積786平方公里，人口僅100多萬，若以香港對照，香港島面積78.65平方公里，正好是仙台的十分之一，人口卻逾120萬。張政遠憶述在仙台留學時要物色住所，「01年約3000元港幣租到複式三房的 house。」時至今日，租金差距不大。

仙台租務升值潛力細，樓價卻更讓記者驚訝，「我識一個在仙台開中國餐館的香港人，買了一間「4LDK」（即四房連飯廳、客廳、廚房），鄰近仙台車站，面積約一千呎，大約4千多萬日圓（約250萬港元）。」這種房型在日本稱為Mansion，已是貴價住宅。張政遠說，「仙台不過一百萬人口，亦非國際都會，外部資金不想前來。」他向記者展示去年一則新聞，仙台新建公寓價格以4895萬日圓創「歷史新高」，相比起23區的8103萬，這個「新高價」似乎小巫見大巫。記者瀏覽日本房屋網SUUMO，發現仙台仍不乏4千多萬日圓的「4LDK」選擇，而張政遠的友人買樓之時，已是2003年。

18年間，仙台樓價始終如一，張政遠說，仙台買樓無投資成份可言。作為日本新一線城市，只能說仙台樓「是用來住的，不是用來炒的。」

在依賴土地財政的中國，很多「新一線」其實是「偽一線」，GDP雖然不低，但樓市紅利無法攀比一線，不少省會皆是如此，鄭州正是一例，今年初為去庫存出盡法寶均不見起色，如今又深陷「爛尾樓」泥沼。細看今年5月末商品住宅狹義庫存量首 20 名的城市〔圖二〕，公認的新一線城市青島及武漢打入三甲，成都、天津等新一線亦都名列前茅，經歷近日樓市危機，「偽一線」庫存壓力開始顯現。青島早前流傳「惡意不買房」要約談，武漢「爛尾樓」未止血，除了「真一線」（北京受疫情影響，庫存短期受壓），誰都不能獨善其身。

——節錄至8月號《信報財經月刊》